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LE GROUPE HABITAT CONSEIL

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L’estimation c’est l’Opinion motivée sur la valeur d’un immeuble, pour une fin particulière, à une date donnée.

 

MOTIFS

Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d’un immeuble :

  • préparer une mutation (transaction),
  • financer ou refinancer l’immeuble,
  • effectuer les actes de gestion (assurer l’immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d’une saine gestion, déterminer la valeur locative, i.e. le prix auquel on va louer l’immeuble),
  • payer ses impôts ou vérifier leur bien fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés),
  • déclarer annuellement la valeur d’un portefeuille immobilier inscrit en Bourse,
  • défendre ses droits en justice.

Le prix des immeubles gouverne, au-delà de l’investissement, la vie des personnes, des institutions et des États. Le contraste est saisissant : d’un côté, un risque majeur pour les économies de possibles mésévaluations, de l’autre, des pratiques trop souvent archaïques d’estimation des valeurs. Le phénomène est encore amplifié par la multitude des formes d’analyse.

 

METHODES

Quelle méthode est à même d’évaluer, c’est-à-dire de « capturer » efficacement et utilement la valeur d’un actif immobilier ?

Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches :

  1. La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
  2. L’actualisation des gains futurs générables avec le bien.
  3. Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines…).
  • La valeur est égale aux revenus net divisé par le taux global d’actualisation

c’est la formule utilisée par les institution financières.

Difficile, l’opération est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier en France, évaluateur agréé au Québec) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.

 

LES DONNEES PRISES EN COMPTE

1. Les données physiques. Elles ont trait pour l’essentiel à la nature de l’immeuble et de son environnement immédiat :

  • destination actuelle et potentielle (usage),
  • dimension du terrain, surface habitable de l’immeuble, surface corrigée, etc.
  • qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l’ensemble,
  • état d’entretien,
  • adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes…),
  • emplacement,
  • voisinage.

2. Les données juridiques. En France, elles sont pour l’essentiel au nombre de trois :

S’ajoute la notion de « valeur à la casse » retenue par les créanciers dans le cas de saisie immobilière par-devant le tribunal de grande instance et équivalente à environ 75 % maximum de la valeur vénale.

3. Les données économiques. Elles sont fonction de l’importance du marché et de son évolution :

  • conjoncture économique générale : dynamisme économique, taux d’intérêt, etc.
  • conjoncture spécifique à l’immobilier : surplus ou pénurie d’espaces du type analysé, perspectives d’avenir, etc.
  • conjoncture locale, etc.

 

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